Kako izabrati plac za kuću: 9 stvari koje treba proveriti pre kupovine

Parcela je prva i najvažnija odluka kad gradite kuću. Kuću možete da prepravite, ali lokaciju ne možete. Mnogi kupe zemljište zato što im se dopao pogled ili cena, a tek kasnije saznaju da na njemu ne mogu da grade ono što su zamislili, da nema priključaka ili da papiri nisu sređeni. U ovom tekstu je spisak stvari koje proveravam sa klijentima pre kupovine placa.

1. Šta planski dokument dozvoljava

Prvi korak je da saznate kakva je namena parcele i šta se na njoj sme graditi. To piše u planskom dokumentu za to područje, a najbrže ćete dobiti odgovor ako u opštini zatražite informaciju o lokaciji. Iz nje se vidi:

• da li je zemljište građevinsko ili poljoprivredno,

• dozvoljena spratnost i visina objekta,

• indeks zauzetosti, odnosno koliki deo placa kuća sme da zauzme,

• udaljenosti od međa i od regulacione linije.

Ove brojke određuju koliko velika kuća može da bude, pa ih je pametno znati pre nego što date kaparu.

2. Pristup javnom putu

Parcela mora da ima pristup javnom putu, direktno ili preko uknjižene službenosti prolaza. Bez toga se po pravilu ne može dobiti građevinska dozvola. Proverite i da li je put kojim se dolazi stvarno upisan kao put, a ne samo utaban prolaz preko tuđeg placa.

3. Infrastruktura i priključci

Raspitajte se gde su najbliža mreža za struju, vodu i kanalizaciju, a po potrebi i gas. Ako je mreža daleko, priključak može da košta više od samog placa. Na mestima bez kanalizacije planirajte septičku jamu ili prečistač, a bez vodovoda bunar, i proverite da li je to po planu dozvoljeno.

4. Papiri i vlasništvo

Pre kupovine uzmite list nepokretnosti i proverite:

• da li je prodavac upisan kao vlasnik i da li ima suvlasnika,

• da li na parceli postoje tereti, hipoteke ili zabeležbe spora,

• da li se površina i granice iz katastra poklapaju sa stanjem na terenu.

Kod nesigurnih granica isplati se angažovati geometra da obeleži međne tačke pre potpisivanja ugovora.

5. Oblik i veličina placa

Na uskoj ili nepravilnoj parceli, posle obaveznih udaljenosti od međa, ostaje mnogo manje prostora za kuću nego što površina obećava. Pravougaona parcela sa širim frontom prema ulici je gotovo uvek lakša za projektovanje i daje više slobode u rasporedu prostorija i dvorišta.

6. Teren, nagib i tlo

Strm teren nije problem sam po sebi i često daje najlepše kuće, ali znači više zemljanih radova i potpornih zidova. Obratite pažnju na klizišta, vlažno tlo, blizinu potoka i podatke o plavljenju. Za ozbiljniju gradnju geomehaničko ispitivanje tla je dobra investicija, jer od njega zavisi kakav temelj vam treba.

7. Orijentacija, pogled i svetlo

Posmatrajte gde izlazi i zalazi sunce i gde bi bile dnevna zona i terasa. Južna orijentacija dnevnog boravka znači više svetla i nižu cenu grejanja. Razmislite i šta bi moglo da se izgradi na susednim placevima i da vam zakloni pogled ili sunce.

8. Okruženje

Obiđite lokaciju u različito doba dana i radnim danom i vikendom. Proverite buku, saobraćaj, udaljenost od škole, prodavnica i posla, ali i planove za budući razvoj kraja, na primer novu saobraćajnicu ili industrijsku zonu u blizini.

9. Troškovi koji nisu u ceni placa

U budžet uključite i troškove koji dolaze posle kupovine: porez na prenos apsolutnih prava, troškove priključaka, doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta, eventualnu naknadu za promenu namene poljoprivrednog zemljišta, geodetske radove i projektnu dokumentaciju. Ti iznosi mogu značajno da promene stvarnu cenu lokacije.

Kako da počnemo

Ako razmišljate o kupovini placa, pošaljite mi broj katastarske parcele i opštinu pre nego što se obavežete. Proveriću šta plan dozvoljava i napraviću skicu koliku i kakvu kuću tu možete da gradite. Za brži razgovor možete zakazati i online konsultaciju od 60 minuta.

Napomena: tekst daje opšti pregled i ne zamenjuje proveru konkretne lokacije u opštini, katastru i kod nadležnih javnih preduzeća, jer se pravila razlikuju od mesta do mesta.